נתניה מתחדשת, תנופת הפינוי-בינוי שמשנה את פני העיר

המנוע הכלכלי: הפער שבין הישן לחדש

הבסיס לתנופת ההתחדשות העירונית בנתניה טמון בפער הכלכלי והנדל"ני שבין מצב הנכסים הישן לפוטנציאל העתידי שלהם. בשכונות כמו קריית נורדאו, מרכז העיר, רמת הרצל, נאות שקד ודורה, ניצבים מאות מבני שיכון שנבנו בשנות ה-50, ה-60 וה-70. מבנים אלה פועלים ללא ממ"דים, ללא מעליות, ללא חנויות נגישות או חניונים תת-קרקעיים, והם חשופים לסיכונים סיסמיים וביטחוניים.

ממתחמים נקודתיים לתכנון רובעי מקיף

השינוי המשמעותי ביותר באופן שבו עיריית נתניה והמנהלת העירונית מקדמות התחדשות עירונית הוא המעבר מתמ"א 38 נקודתית (חיזוק או הריסה של בניין בודד) לתוכניות פינוי-בינוי מתחמיות ורובעיות

דוגמה בולטת לכך היא שכונת קריית נורדאו. בשכונה זו מקודמים ומאושרים בשנים האחרונות מתחמי ענק בהובלת חברות בנייה מבוססות. מתחמים אלו כוללים הריסה של מאות דירות שיכון ישנות ובניית אלפי יחידות דיור חדשות במגדלי מגורים מודרניים. התכנון הרובעי אינו עוסק רק בהגדלת מספר הדירות, אלא כולל הקצאת שטחים נרחבים למבני ציבור, גני ילדים, פארקים ירוקים, שבילי אופניים וחיבור עורקי תחבורה ראשיים. מגמה דומה מתרחשת במרכז העיר וברמת הרצל, שבהם אושרו תוכניות המשלבות שטחי מסחר בקומות הקרקע לייצור עירוניות פעילה ומזמינה.

האתגרים בדרך: תשתיות, תחזוקה וסוגיית התמורות

לצד ההזדמנויות הרבות, תהליכי התחדשות עירונית בהיקפים כאלה מציבים את העיר בפני אתגרים לא מבוטלים:

1. תשתיות ותחבורה: תוספת של אלפי משפחות לשכונות ותיקות דורשת שדרוג מאסיבי של תשתיות הניקוז, החשמל, המים והכבישים. ללא מענה תחבורתי הולם וחיבור לעורקים ראשיים, עומסי התנועה עלולים להכביד על איכות החיים.

2. תחזוקת המגדלים לטווח ארוך: מעבר משיכון נמוך למגדל מגורים בן 15–25 קומות כרוך בעלויות תחזוקה חודשיות גבוהות (דמי ועד בית/חברת ניהול). עיריית נתניה הייתה מהראשונות לחייב יזמים בהקמת קרנות תחזוקה יעודיות לטובת הדיירים הוותיקים כדי למנוע יציאת תושבים בשל עלויות אלו.

3. איזון משפטי ותכנוני: הנושא המשפטי סביב תמורות הדיירים והוראות התכנון העירוניות עומד במוקד הדיונים. בית המשפט הדגיש לא פעם את חשיבות השמירה על זכויות הקניין וחופש החוזים של הדיירים אל מול היזמים, לצד הצורך של מוסדות التכנון לוודא ישימות כלכלית ותכנונית מאוזנת.   
   
   

   משיכונים מפורקים למגדלים על הים: המהפכה השקטה שמשנה את נתניה

   אם יצא לכם להסתובב לאחרונה ברחובות קריית נורדאו, מרכז העיר או נאות שקד, סביר להניח שנתקלתם באותו המחזה: דחפורים, גדרות פח גבוהות, ושלטים נוצצים שמבטיחים "חיים חדשים". נתניה, העיר שבמשך שנים גדלה בעיקר החוצה – אל השדות והחולות של פארק הים, אגמים ועיר ימים – עושה בשנתיים האחרונות סיבוב פרסה דרמטי. היא מסתכלת פנימה, אל הלב הפועם והוותיק שלה, וממציאה את עצמה מחדש.

   מי שחשב שהתחדשות עירונית היא רק מילה נרדפת לפיגומים ואבק, מגלה עכשיו מציאות אחרת לגמרי. מדובר במהפכה חברתית, אדריכלית וכלכלית שמשנה את קו הרקיע של הריביירה הישראלית.

   הפער שבין הבטון המתפורר לזכוכית הנוצצת

   הנוסחה הנתנייתית לפינוי-בינוי פשוטה, אבל קטלנית מבחינה כלכלית: קחו בנייני שיכון רכבת משנות ה-60 וה-70 – כאלה שנבנו ללא ממ"ד, ללא מעלית ובלי חנייה מסודרת – ותציבו אותם במרחק של דקות נסיעה (או הליכה) מרצועת החוף הטובה בישראל.

   הפער האדיר בין שווי הדירה הישנה והמוזנחת לבין השווי של דירת 4-5 חדרים חדשה במגדל מודרני, הוא הדלק שמניע את המנוע הזה. עבור הדיירים הוותיקים, מדובר בעסקה משנת חיים. ללא הוצאה של שקל בודד מכיסם, הם מווסתים מציאות של חרדה ביטחונית וסיסמית לדירה חדשה, מרווחת, עם מרפסת שמש, חנייה תת-קרקעית ומעלית.       
   
   

   בשורה התחתונה, נתניה ניצבת בפתחו של עידן חדש. ההתחדשות העירונית היא כבר לא הבטחה על הנייר או תשדיר בחירות – היא הקצב שבו העיר נושמת. עבור המשקיעים והרוכשים, השכונות המתחדשות של נתניה הן הזדמנות פז לקנות נכס באזור מבוקש במחירי כניסה שפויים יחסית. עבור התושבים הוותיקים, זו פשוט הזכות לחיות בבית בטוח, מודרני וראוי.

   נתניה של השנים הקרובות הולכת להיראות אחרת לגמרי – רעננה יותר, גבוהה יותר ויוקרתית הרבה יותר.